Faderen til det amerikanske indkøbscenter, den østrigskfødte arkitekt Victor Gruen, så for ham indkøbscenteret som en slags europæisk bycentrum for de amerikanske forstæder. Han så indkøbscentre som klimastyrede hovedgader med postkontorer, supermarkeder og caféer, beliggende midt i større komplekser med skoler, parker, medicinske centre og boliger. Du behøver næppe at køre overhovedet. Gruen fandt frastødende biler.
Men kun en del af Gruens vision fanget: den klimakontrollerede grå kasse, berømt for at tilskynde til bilkultur snarere end at stoppe den. I 1978 skred den ældre Gruen imod, hvad hans idé var blevet.
”Jeg vil gerne benytte lejligheden til at afvise faderskab en gang for alle, ” sagde han. ”Jeg nægter at betale underholdsbidrag for den jævne udvikling. De ødelagde vores byer. ”
I dag, når jeg rusler rundt på University Place i min hjemby Chapel Hill, North Carolina, er jeg præget af, hvor godt, Gruen-lignende det er. Ud over butikkerne, hvoraf mange er lokale butikker, er der et stort døgnåbent fitnesscenter, et CrossFit-studie, en skønhedsskole, en lokal AM-radiostation, en forpost til politiets afdeling for afdeling for samfundstjenester og et børnemuseum. I den ene ende, hvor Belks stormagasin plejede at være, er et enormt sydligt gourmetmads emporium med en restaurant, en kaffebar og madlavningskurser. I den anden ende, hvor Dillards stormagasin tidligere var, er en luksuriøs biograf, hvor du kan få hummerruller leveret direkte til dit overdådige lædersæde. I atriet gør lokale studerende deres hjemmearbejde på komfortable sofaer og drager fordel af gratis wifi. På varme nætter spilder folkemasserne i indkøbscenterets populære eksklusive taqueria på fortovet, chatter og nipper til margaritas.
Dette var ikke sandt for et årti siden. Derefter kaldte University Mall, det var halvtomt og helt deprimerende. Min mor nægtede at gå dertil.
”For patetisk, ” sagde hun.
Den transformation, der har fundet sted på University Place, er kun et eksempel på, hvordan indkøbscentre ændrer sig over hele Amerika. Mens overskrifter viser "Death of the American Mall", er virkeligheden mere kompliceret. Indkøbscentre er ved at dø nogle steder, ja, deres alt for dyre-til-fjerne krop strøer landskabet. Men andre steder bliver indkøbscentre “livsstilscentre”, ligesom det, Gruen forestillede sig. Og nogle går ud over det og bliver til helt forskellige ting: lejlighedskomplekser, kirker, skoler. Undervejs ser byplanlæggere endnu flere anvendelsesformål: gårde, forestillingssteder, pop-up begivenhedsområder.
Amerikanske indkøbscenters tilbagegang, død og transformation har flere årsager. ”Det er bestemt en funktion af online e-handel, ” siger Chris Calott, arkitekt og professor i arkitektur ved University of California, Berkeley. ”Det har været et vigtigt varmesøgende missil på indkøbscenteret.”
Der er også simpelthen alt for meget detailplads i Amerika. Vi har mere end det dobbelte af det firkantede fod af detailrummet pr. Person end Australien og fem gange mere end Det Forenede Kongerige. Udviklere bygget i en manisk hastighed fra 1990'erne til midten af 2000'erne, ligesom internettet begyndte at ændre detaillandskabet. Så ramte den store recession. Mange hæfteklammer hæfteklammer som RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch og The Limited begyndte at skodde hele eller mange af deres placeringer.
Calott anslår, at 50 procent af de indkøbscentre, der opererede i USA's højeste indkøbscentreår i 1960'erne til 1980'erne, vil være væk inden for de næste 5 år. Så mange indkøbscentre er allerede døde, at de har givet anledning til en fotografigenre, kalder Calott "indkøbscenterporno". Uhyggelige, elegante billeder af forfaldne rum, stoppede rulletrapper, støvbelagte fodbaner og alge-fyldte atrium springvand.
Men indkøbscenters udsigter varierer meget afhængigt af deres klassificering. Ejendomsforskningsfirma Green Street Advisors sorterer indkøbscentre i fire kvaliteter - A, B, C og D med plusser og minuser - afhængigt af deres produktivitet og kvaliteten af deres lejere. Et indkøbscenter i klasse A bringer måske godt over $ 500 pr. Kvadratfod, mens et indkøbscenter i klasse C muligvis kun gør $ 250. Efter de fleste estimater er der ca. 300 klasse A-indkøbscentre i Amerika og mere end 700 indkøbscentre i klasse B, C og D.
Indkøbscentre i klasse A klarer sig fint. Ifølge en rapport fra 2017 fra Green Street Advisors er indkøbscentre med høj produktivitet fordoblet i værdien siden recessionen. De har en tendens til at være placeret i velhavende områder og at blive bygget eller genopbygget for at imødekomme moderne shoppers ønsker.
Lige uden for Chapel Hill i byen Durham er The Streets at Southpoint, et klasse A + indkøbscenter, der åbnede i 2002. Southpoint blev bevidst designet til en Main Street-stemning, der hentede visuel inspiration fra Durham centrum. Dens facade af rød mursten er dækket med fauxalderne vægmalerier, der reklamerer for imaginære gamle tidspunkter og produkter: Williamson's Bakery (“Frisk bagt varer af Master Baker!”), Kinston Toasted Corn Flakes. Madretten var designet til at ligne den rå åbne plads i tobakslagrene, der engang trivedes i Durhams centrum. Mens det meste af indkøbscentret er lukket, er der en udendørs fodgængerfløj kaldet Main Street med springvand og bænke og (falske) gammeldags manhole dækker.
Southpoint og University Mall er eksempler - et nyt, et genanvendt - på, hvad Calott kalder det "nyudviklede livsstilscenter."
”Den urban design af et livsstilscenter er, at det leverer den udendørs følelse af samfund, den slags bymæssige, heterogene følelser, ” siger Calott. ”Det er en rekreation af en Main Street eller en pulserende bycentrum.”
Dette er et indkøbscenter, hvor folk ikke bare kommer til shopping, men for underholdning, mad og socialt samvær. Dette er afgørende, da kunderne ikke længere bruger timer på at gennemse den måde, de plejede at gøre.
”I dagene før internet skulle du gå til et indkøbscenter og gå til 20 butikker, ” siger Ray Hartjen fra RetailNext, et firma, der leverer dataanalyse til detailhandlere. ”De dage er helt væk. Folk kommer til indkøbscenteret i to eller tre butikker - meget kirurgiske shoppingmissioner. ”
Så indkøbscentre er nødt til at finde måder at holde shoppere med på i lokalet. Southpoint gør dette med succes, med kunderne, der stopper for at se ”Music on Main Street” -konsertserien, deltager i butikken yoga på Lululemon eller mølle rundt uden for Cheesecake Factory, summere i hånden.
På den anden side af Durham er Northgate Mall. Det klassificeres som en C + / B- egenskab. Da jeg var barn var det et travlt sted med klassiske butikker fra 1990'erne som Express og Gap og en populær indendørs karrusel. Nu er det normalt næsten tomt. Its Macy er for nylig lukket, og det andet anker, en Sears, er på livsstøtte.
Northgate håber at følge University Place-modellen ved at genindse sig selv som et center med blandet brug med kontorlokaler, et motionscenter og en midlertidig forpost på det offentlige bibliotek. Men andre lignende klasse B, C og D indkøbscentre bliver endnu mere radikale.
Overalt i Amerika er snesevis af indkøbscentre omdannet til kirker. I Grandville, Michigan, Mars Hill Bible Church overtog en ankerbutik i det forladte Grand Village Mall og kaldte sit enorme kapel "The Hangar." Florida. En række andre megachurches har forvandlet forladte indkøbscentre til religiøse ”campusser med fuld service”. Andre indkøbscentre, ligesom Euclid Square Mall i Euclid, Ohio, har haft individuelle storefronter fyldt med snesevis af små kirker.
Medicinske centre er en populær genanvendelse, da de kræver masser af plads og parkering. Skoler er en anden spirende brug. En del af Austins døde Highland Mall er nu en ny filial af Austin Community College. I Montgomery, Alabama åbnede det gamle Montgomery Mall for nylig sine døre som Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, der bruger de store rum som laboratorier til undervisning i konstruktion, tømrer og svejsning; på tværs af indkøbscenteret besætter et bypoliti og brandstation en tidligere tøjbutik. Andre indkøbscentre er blevet kontorlokaler: I 2016 købte Google Mayfield Mall, det ældste indendørs indkøbscenter i Nord-Californien, som det bruger som satellitcampus. Rackspace, et webhostingfirma, gjorde San Antonio's uhyggeligt nedlagte Windsor Park-indkøbscenter til sit hovedkvarter, med tilnavnet The Castle.
Ironisk nok indblæser Amazon, det websted, som mange gerne har dræbt af indkøbscenteret, liv i mindst et dødt indkøbscenter. Webstedet for Clevelands Randall Park Mall, på et tidspunkt det største i Amerika, er beregnet til at blive et Amazon-opfyldelsescenter, hvilket bringer omkring 2.000 job til området. Eksperter forventer, at mange tidligere indkøbscentre vil blive lagre, distributionsfaciliteter og logistikcentre i løbet af de næste par år, efterhånden som behovet for industrilokale stiger og behovet for detailarealer falder.
Mange udviklere saliverer også over ideen om at gøre indkøbscentre til boliger. Der er trods alt for meget detailhandel og for lidt boliger (især overkommelige boliger) i mange byer. Selvom mange projekter er blevet konceptualiseret, er der kun få realiseret indtil videre. Det mest fremtrædende eksempel er Providence, Rhode Island's Arcade Providence, det ældste indkøbscenter i Amerika, der har omdannet gamle detailareal til overkommelige mikroindretning. Calott er i øjeblikket involveret i et projekt for at gøre stormagasinet i et dødt indkøbscenter til kontorlokaler med boliger på taget. Men at transformere rum på dette radikalt er ikke let, og ordninger er ikke altid gået godt.
Nogle halvtomme indkøbscentre prøver vilde ideer til at udfylde plads og tiltrække skarer: hundekørsler, indendørs grøntsager, bryllupspladser, endda kunstige bølgemaskiner til indendørs surfing. Andre har forsøgt at blive kunstinkubatorer og tilbyde lav leje til kunstnere, gallerier og performance-spillesteder.
Nogle indkøbscentre vil naturligvis simpelthen blive revet ned. Men dette er et "dyrt forslag", siger Calott, og vil kun ske, når en by beslutter, at der er sådan en værdi for det land, det har råd til nedrivning. I mange landdistrikter og Rust Belt-byer vil forladte indkøbscentre fortsat henfalde på plads.
Det ene sted, hvor traditionelle indkøbscentre stadig blomstrer? Asien. Her i Hong Kong, hvor jeg bor det meste af året, foregår en enorm mængde dagligliv i omfanget af enorme højhuse indkøbscentre. Indkøbscentre har skøjtebaner, indendørs legepladser, koncertlokaler, dagplejecentre. Nogle af byens bedste restauranter er i indkøbscentre; der er ingen mening her, at spisning i et indkøbscenter er déclassé i det mindste. Indkøbscentre er også integreret i byens struktur, så de forbindes direkte til lejligheds tårne, kontorer og offentlig transport. En del af dette skyldes klimaet. Her og på steder som Singapore og Dubai kan varmen være så undertrykkende, at det bare er lettere at holde sig indendørs.
Hver mandag aften kommer jeg fra metroen direkte ind i indkøbscenterkomplekset ved Tai Koo Shing. Jeg tager en te ved Starbucks og går ovenpå til et af de vedhæftede lejligheds tårne, hvor jeg lærer en gymnasium på engelsk. Bagefter går jeg tilbage og kører dagligvarer i supermarkedet i indkøbscentrets kælder og går derefter tilbage på toget. Alt uden at forlade indkøbscenteret. Det er den vigtigste oplevelse med blandet brug, ingen bil nødvendigt.
Ville Victor Gruen have godkendt?
